Mehr als nur ein Schönheitsfehler: Warum Fassadenverschmutzung an Mietobjekten früh erkannt werden muss

Bei vermieteten Immobilien zählt nicht nur die Wohnqualität im Inneren – auch das äußere Erscheinungsbild ist ein entscheidender Faktor. Eine gepflegte Fassade vermittelt Sicherheit, sorgt für ein positives Wohnumfeld und beeinflusst die Wahrnehmung durch Mieter, Nachbarn und potenzielle Interessenten. Doch was tun, wenn sich mit der Zeit dunkle Verfärbungen, grünliche Schlieren oder Flecken an der Fassade zeigen?

Sind solche Verschmutzungen lediglich ein optisches Problem – oder können sie langfristig Schäden anrichten? Und wie lässt sich verhindern, dass aus ersten Anzeichen ernsthafte Mängel entstehen?

Als erfahrene Fachfirma für Fassadenreinigung arbeiten wir seit Jahren mit Hausverwaltungen, Wohnungsbaugesellschaften und privaten Eigentümern zusammen – und geben Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Die Ursache für Fassadenverschmutzung

Die Hauptursache für Verschmutzungen an Putzfassaden sind mikrobielle Beläge – allen voran Algen und Pilze. Besonders betroffen sind gedämmte Außenwände, etwa bei Objekten mit Wärmedämmverbundsystemen (WDVS). Diese trennen den Oberputz thermisch vom tragenden Mauerwerk – und begünstigen dadurch die Bildung von Tauwasser an der Oberfläche.

Feuchtigkeit allein reicht Mikroorganismen wie Algen schon aus, um sich schnell auszubreiten. Bereiche mit wenig Sonneneinstrahlung, fehlende Dachüberstände oder häufiger Schlagregen fördern das zusätzlich. Die Folge: grünliche, schwarze oder bräunliche Verfärbungen, die das Gesamtbild stark beeinträchtigen.

Was viele nicht wissen: Die sogenannte „Biobeschichtung“ sieht nicht nur ungepflegt aus, sie kann auch schädlich für die Fassade sein. Organische Säuren, die Algen und Pilze während ihres Wachstums freisetzen, greifen langfristig die Putzstruktur an. Zudem begünstigen die raue Oberfläche und die Feuchtigkeit die Einlagerung von Schmutz- und Schadstoffen aus der Luft.

Hier eine Auflistung der häufigsten Gründe für eine Verschmutzung

1. Baumängel

Sie sind oft nicht zu sehen und meist unterschätzt – das macht sie so gefährlich: Baumängel. Ob defekte Anschlüsse oder fehlerhafte Regenentwässerung – sie führen schnell zu feuchten Stellen an der Hauswand und somit ebenso schnell zu schmutzigem Schimmelbefall.

2. Bewuchs & Schatten

Auf dem Land sind es meist Bäume und Sträucher, in der Stadt eher angrenzende Gebäude, die einen großen Schatten auf die Hauswand werfen. Durch die wandernde Sonne sowie den Schattenwurf entstehen Temperaturunterschiede und nasse Bereiche der Fassade benötigen mehr Zeit zum Trocknen, wodurch der Algen-, Pilz- und Bakterienbefall gefördert wird.

3. Dachüberstand

Ein Dach sorgt nicht nur dafür, dass die Bewohner trocken bleiben, sondern im Idealfall auch, dass die Hauswand vor starkem Regen geschützt wird. Durch einen ausreichenden Dachüberstand setzt sich also weniger Feuchtigkeit auf der Fassade ab und schützt somit vor Pilz- und Algenbefall.

4. Falsches Lüften

Immer wieder kommt es gerade oberhalb von Fenstern zu unschönen Schimmelflecken an der Hausfassade. Grund hierfür ist oft eine dauerhafte Kipplüftung, die warme Luft nach außen lässt, wo sie sich an der kälteren Außenwand niederschlägt und als perfekter Nährboden für Pilz- und Algenbefall dient.

5. Gebäudesockel

Bei Gebäuden mit Putzfassade sollte darauf geachtet werden, dass ein ausreichend hoher Sockel vorhanden ist. Durch einen abgesetzten Sockel, vorzugsweise in einem dunkleren Farbton (Spritzschutz), schützen wir die Fassade vor hochspringendem Regenwasser. Zusätzlich wird verhindert, dass die Feuchtigkeit des Bodens nach oben in die Putzfassade kriecht und sich somit ein Nährboden für die Ablagerung von Pilz-, Bakterien- und Algensporen bildet.

6. Geografische Lage

Je nachdem, wo das Gebäude steht und wie es ausgerichtet ist, begünstigt es den Befall durch Algen und Pilze erheblich. So ist z.B. ein Gebäude in einer regenreichen Region oder in einem Nebelgebiet gefährdeter als in einem trockenen Gebiet. Auch zwischen der Lage an einem Gewässer und im Gebirge ergeben sich unterschiedliche Wachstumsbedingungen für Algen und Pilze.

7. Luftverschmutzung

Die erhöhte Sporenbelastung in ländlichen Regionen sowie die eher schlechtere Luftqualität (Stickoxide, Staubpartikel, ...) in städtischen Gebieten fördern das Wachstum von Mikroorganismen gleicher Maßen und prägen individuell das Verschmutzungsbild. Gut, dass sich Wir-reinigen-Fassaden dank des HERMES-Systems professionell um jede Verschmutzung kümmern kann.

8. Verschmutzungen

Verschmutzungen gibt es überall. In den Städten entstehen diese bekanntermaßen durch Abgase und den Dreck stark befahrener Straßen sowie Großbaustellen, auf dem Land hingegen sind land- und forstwirtschaftliche Arbeiten unterschätze Schmutzquellen.

9. Wärmedämmung und Wärmebrücken

Wir dämmen unsere Häuser, damit die Wärme im Haus bleibt und wir Heizkosten sparen. Die Kehrseite der Medaille ist aber, dass bei zu guter Dämmung der Temperaturunterschied zwischen drinnen und draußen zu groß ist. Dadurch, dass der Oberputz wärmetechnisch stark vom Mauerwerk abgekoppelt ist, bildet sich schnell Tauwasser auf der Oberfläche. Die durch das Tauwasser entstehende Feuchtigkeit bietet somit den idealen Nährboden für Algen- und Pilzsporen. Sehen kann man dieses Phänomen sehr gut an Wärmebrücken, wo Wärme von innen nach außen gelangt und die Fassade schneller trocknet. In diesen Bereichen ist der Algen-, Bakterien- und Pilzbefall deutlich geringer.

10. Witterung

Deutschland liegt in einer Klimazone, die sich durch milde Temperaturen und viel Niederschlag kennzeichnet. Diese Faktoren bilden zusammen ideale Voraussetzung für die Bildung von Algen-, Pilz- und Bakterienbefall an der Hausfassade, vor allem auf der Wetterseite des Gebäudes. Doch nicht nur in Deutschland – das Jahr 2024 war das Wärmste seit Beginn der Wetter-Aufzeichnungen. In Kombination mit Niederschlag droht der Algen-, Pilz- und Bakterienbefall prinzipiell überall.

Was können Eigentümer und Verwalter tun?

Algenwachstum lässt sich nicht vollständig verhindern – selbst bei modernen Farben oder hochwertigen Fassadenbeschichtungen. Dennoch ist es möglich, die Ausbreitung einzudämmen und langfristige Schäden zu vermeiden: durch eine frühzeitige, fachgerechte Reinigung.

Wir bieten ein speziell entwickeltes Verfahren zur Fassadenreinigung an, das besonders schonend und tiefenwirksamarbeitet – ohne Hochdruck, ohne scharfe Chemikalien. Im Anschluss behandeln wir die gereinigte Fläche mit einem Schutzmittel, das die Fassade nachhaltig vor Neubefall schützt. Das verlängert die Reinigungsintervalle deutlich und spart auf lange Sicht Instandhaltungskosten.

Gerade bei Mietobjekten zahlt sich das aus – nicht nur für den Werterhalt Ihrer Immobilie, sondern auch für die Zufriedenheit Ihrer Mieter und das Erscheinungsbild im Wohnumfeld.